le 16 juillet 2009
L’Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie (OPAC de la Haute-Savoie) souhaite s’engager dans des démarches associant le plus possible les habitants des immeubles qu’il réalise. Utopie ? Rêve ?
Le 16 juin dernier, en mairie d’Epagny les locataires sont venus nombreux, dans le but de concrétiser les axes proposés lors de la réunion du 29 avril 2009.
Après une présentation de devis détaillés par Elodie GUICHON et Patrick GELINAS et un débat entre les futurs occupants, dans un climat de convivialité et d’entente respective, un accord a été trouvé concernant le nettoyage de l’immeuble. L’entretien des coursives et de la cage d’escalier sera pris en charge par les résidents. Pour ce faire, un planning sera mis en place par les locataires. L’entretien du hall d’entrée, de l’ascenseur, des sous-sols et des locaux communs sera confié à une entreprise spécialisée. Pour les fréquences de passage, le hall sera entretenu 2 fois par semaine et la cage d’escaliers 1 fois par semaine. Pour ce qui est de l’entretien des espaces extérieurs communs (tonte des pelouses, entretiens des massifs), les locataires ont souhaité confier la tâche à une entreprise d’espaces verts, chaque occupant d’un jardin privatif l’entretiendra lui même.
A la fin de la réunion, une visite collective des logements a été proposée. Cette visite a eu lieu le 01 juillet, au grand plaisir de tous. A cette occasion les locataires ont pu visualiser leurs choix personnels de papiers peints et de revêtements de sol et demander les dernières modifications techniques (déplacement évier, création d’un point d’eau dans le cellier…).
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le 25 juin 2009
L’expérience d’individualisation du paiement de la facture d’eau dans la résidence collective Montboissier à Pont-du-Château (Puy-de-Dôme), menée en 2008, est un succès : aucun impayé n’a été observé par le distributeur associée à ce test, la Semerap.
L’opération de Montboissier était importante pour l’Office public de l’habitat et de l’immobilier social (l’Ophis), qui gère cette résidence ainsi que près de 13 000 logements sociaux sur l’ensemble du département du Puy-de-Dôme et dans le Cantal. Il espère pouvoir généraliser la facturation directe des détenteurs de logements sociaux en résidences collectives par les distributeurs d’eau.
En effet, selon le système de facturation actuel, le distributeur d’eau envoie une facture totale correspondant à la consommation de l’ensemble de la résidence au gestionnaire. Ce dernier demande à chaque locataire de payer chaque mois des provisions en fonction de sa consommation de l’année passée, mesurée par des compteurs individuels. A la fin de l’année, un relevé des compteurs permet de régulariser la situation.
Télérelève
L’organisation testée à Pont-du-Château inclut une télérelève des compteurs individuels, la facturation au réel des locataires par la Semerap, et par conséquent la fin des provisions demandées par l’Ophis. Ce dernier ne se voit plus facturer par le distributeur que le différentiel entre la somme des consommations des locataires, et la consommation mesurée en entrée de résidence : une partie de l’eau a en effet pu servir à entretenir les parties communes.
Pour en savoir plus :
- Le site de l’Ophis : http://www.ophis.fr/
- Le site de la Semerap : http://www.semerap.fr/
Environnement-online – 25 juin 2009.
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le 29 avril 2009
La ministre du Logement, Christine Boutin, a lancé mardi l’idée d’un nouveau dispositif, intitulé «propriété solidaire». Il s’agit d’autoriser les bailleurs sociaux et associations d’acheter des logements en nue-propriété, dans le cadre de l’usufruit locatif social.
Christine Boutin vient de soumettre l’idée de permettre aux bailleurs sociaux et associations d’acheter des logements en nue-propriété, dans le cadre de l’usufruit locatif social.
«C’est une mesure très importante. Tout le monde devrait se précipiter sur ce dispositif, ce qui permettrait de réduire le nombre de logements vacants», a souligné la ministre du Logement. Au total, 420.000 logements pourraient être concernés par ce dispositif sur les 2 millions de logements vacants.
Un décret, en date du 20 mars, élargit la possibilité pour un bailleur social ou une association de financer l’achat de l’usufruit au prêt locatif à usage social (Plus) et au prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) alors que c’était jusqu’à présent possible uniquement avec un prêt locatif social(PLS).
L’usufruit locatif social consiste en un démembrement temporaire, de 15 à 30 ans, du droit de propriété. La nue-propriété continue d’appartenir à un propriétaire privé alors que l’usufruit est acquis par un organisme HLM ou une association qui perçoit les loyers (très modérés) des locataires et assure l’entretien du logement. Batiactu – 28-04-2009.
Tags: Boutin, Ministre
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le 12 mars 2009
Par deux jugements du 5 février 2009, le tribunal administratif de Paris a fait application des dispositions de la loi 2007-290 du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable (Dalo), loi qui institue théoriquement un nouveau droit effectif : le droit à un logement décent et indépendant pour toute personne résidant sur le territoire français de façon régulière et permanente.
Ce droit s’exerce en deux temps. Tout d’abord, toute personne dont la demande de logement n’est pas satisfaite peut exercer un recours amiable auprès d’une commission de médiation. Si cette dernière la reconnaît comme prioritaire et devant être logée d’urgence, elle en avise le préfet, qui transmet la liste des demandeurs à un organisme bailleur disposant de logements adaptés. Par la suite, si l’organisme bailleur ne fait pas droit à cette demande de logement dans un certain délai, le demandeur peut exercer un recours devant la juridiction administrative afin que soit ordonné son logement ou son relogement (pour en savoir plus, voir ci-contre notre article du 28 novembre “Dalo : la parole est à la justice”).
C’est cette faculté de saisine du juge qui a été utilisée devant le tribunal administratif de Paris par une mère de famille et ses deux enfants mineurs accueillis dans un centre d’hébergement depuis juin 2006 et, dans une seconde affaire, par un père de famille vivant avec son épouse et ses deux enfants majeurs dans un logement faisant l’objet d’une décision d’expulsion.
Dans les deux cas, le tribunal énonce que les dispositions de la loi, éclairées par les travaux parlementaires précédant son adoption, fixent une obligation de résultat pour l’Etat, désigné comme garant du droit au logement opposable reconnu par le législateur.
Le tribunal n’a pas retenu le motif invoqué par le préfet selon lequel l’absence de proposition faite aux requérants ne serait que la conséquence d’une impossibilité et non d’une carence de l’administration, alors même qu’il aurait pris toutes les mesures possibles au regard du faible contingent de logements dont il dispose et des autres priorités qui s’imposent à lui en matière de logement social.
Le juge s’estime tenu par les dispositions de la loi qui lui impose d’ordonner le logement ou le relogement du demandeur par l’Etat dès lors qu’il constate que la demande a été reconnue comme prioritaire par la commission de médiation, qu’elle doit être satisfaite d’urgence et que n’a pas été offert au demandeur un logement tenant compte de ses besoins et de ses capacités.
Dans l’une des deux affaires, le tribunal fait également application de la possibilité qui lui est offerte par la loi de prononcer une astreinte. Cette somme sera destinée à rejoindre le fonds d’aménagement urbain, fonds dédié aux actions foncières et immobilières en faveur du logement social. Localtis - 11 mars 2009.
Tags: dalo, relogement
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le 6 mars 2009
A quelques jours de la fin de la trêve hivernale, les associations crient de nouveau à l’urgence.
“Fillon a reconnu que personne ne doit être contraint de vivre à la rue. Mais parce qu’il fait moins froid, le gouvernement oublie ses engagements” contre le mal-logement. Le ton de Nicole Maestracci, présidente de la Fédération nationale des associations d’accueil et de réinsertion sociale (Fnars) est ferme.
Les associations d’aide aux personnes sans abri et mal logées sont en colère. Trente-deux d’entre elles, réunies dans un collectif, ont présenté hier le troisième baromètre des cent mesures qu’elles estiment prioritaires pour améliorer la condition des mal-logés. Mesures que François Fillon avait validées il y a un an. Résultat : sur les cent, seules huit mesures ont été appliquées et 37 engagées.
Vers un délai sur les expulsions locatives ?
A quelques jours de la fin de la trêve hivernale des expulsions locatives, le 15 mars, les 1,8 million de ménages en difficultés de paiement de loyers et les 500 000 en situation d’impayés sont menacés. “Il faut un moratoire immédiat sur les expulsions, associé à un remboursement des propriétaires”, a indiqué hier Christophe Robert, de la Fondation Abbé Pierre. Au ministère du logement, on indique que Christine Boutin envisage «”non pas un moratoire mais un délai supplémentaire –de quelques semaines ou mois – pour les personnes menacées d’expulsion”. La ministre doit s’entretenir aujourd’hui avec François Fillon à ce sujet.
L’hébergement
Le constat du collectif est sévère : “les principes fondamentaux qui structurent l’accueil et l’hébergement d’urgence ne sont pas respectés”. Faute d’une prise en charge adaptée, de nombreux sans abri n’ont pas accès aux centres, qui devraient être ouverts 24 h/24 et “humanisés”. Nicole Maestracci dénonce la “remise en cause de l’accueil inconditionnel des personnes en détresse” avec la multiplication des descentes policières et des interpellations de sans papiers dans les centres.
Logement
Là encore, le collectif a “beaucoup d’inquiétudes” car le gouvernement “persiste dans la production d’une offre de logements inadaptée aux besoins des plus modestes”. Selon Christophe Robert, seuls 45% des 100 000 logements sociaux annoncés dans le plan de relance sont “vraiment sociaux”. Le reste est constitué de “logements intermédiaires inaccessibles au 1,3 million de demandeurs de logements sociaux”. “Il y a tromperie sur la marchandise”, dit-il, avant de conclure : “On a l’impression de s’être fait rouler dans la farine”. Metro – 05-03-2009.
Tags: hébergement urgence, logement social, treve hivernale
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le 24 février 2009
Face aux difficultés du marché de l’immobilier et à l’étranglement du crédit, acheter en nue-propriété, dans le cadre de l’usufruit locatif social, apparaît comme une solution d’investissement de recours en temps de crise, selon les professionnels du secteur.
La nue-propriété permet, dans ce schéma, de ne payer que 50 à 60 % d’un logement, tandis que le solde est à la charge de l’usufruitier, un bailleur social, qui le loue pour en tirer des revenus durant la durée du contrat fixée initialement - au moins 15 ans -, le nu-propriétaire récupérant l’usage de son bien à la fin de la période.
Selon Frédéric Goulet, co-fondateur de la société PERL, cette construction financière a plus de chances de succès auprès d’un banquier qu’une acquisition classique.
« Nous n’avons pas d’investisseur qui présente des difficultés de financement pour plusieurs raisons. Quand vous empruntez 60 % au lieu de 100 %, l’exposition aux risques n’est pas la même », explique M. Goulet.
« De plus, les risques d’impayés ou de vacance du logement n’existent pas pour le nu-propriétaire, qui n’a à se soucier de rien tant que l’usufruit n’est pas terminé. Ce sont des éléments qui sont pris en compte par les établissements bancaires », ajoute-t-il.
L’un des avantages de ce démembrement réside, par ailleurs, dans le fait que seul celui qui a l’usage du bien est soumis à l’impôt. Le nu-propriétaire est lui exempté de toute fiscalité sur le logement durant la durée de l’usufruit.
« L’investisseur y trouve grandement son compte car, même s’il ne tire aucun revenu du bien pendant l’usufruit, il bénéficie de nombreux avantages fiscaux. Il peut notamment déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété sur ses autres revenus locatifs, s’il en a. De plus, le bien sort, le cas échéant, de l’assiette de son Impôt de solidarité sur la fortune tant qu’il n’en a pas récupéré l’usage », explique André Pone, notaire.
« L’investisseur bénéficie de tous les avantages fiscaux de celui qui achète un appartement pour le louer mais en ayant un produit qu’il paie beaucoup moins cher et qu’il va récupérer en parfait état, l’usufruiter étant tenu de le remettre en état avant de le rendre », résume-t-il.
Pour M. Goulet, ce schéma est promis à un bel avenir en raison de la crise économique et financière, qui rend l’immobilier incontournable pour les investisseurs.
« Tous les acheteurs ont en commun une volonté d’investir dans l’immobilier. Ils ont envie d’affecter leur épargne à un investissement immobilier afin d’échapper aux vicissitudes du marché financier », assure-t-il.
« L’immobilier est le seul et unique support de placement qui ait une valeur d’usage. S’il fait froid l’hiver, vous ne vous draperez jamais dans un portefeuille d’actions. C’est un support de placement qui n’a jamais trompé l’épargnant », poursuit-il.
Le nu-propriétaire a, par ailleurs, la possibilité de revendre à tout instant son bien, aucune durée minimale de détention n’étant imposée.
« Il y a deux variables à la formation du prix sur le marché secondaire : la durée de l’usufruit résiduel et l’évolution de la valeur du bien à travers le temps », détaille M. Goulet, qui souligne que sa société n’a enregistré qu’un nombre limité de remises en vente.« Sur 1.600 lots vendus depuis 2001, la revente n’a concerné qu’une quinzaine de lots. La revente sur le marché secondaire est, toutefois, croissante avec la proximité de la fin de l’usufruit », ajoute-t-il. AFP – 23-02-2009.
Tags: logement social, marché immobilier
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le 12 février 2009
La vente de logements HLM à leurs locataires doit être développée pour permettre l’accession sociale à la propriété à plus de Français, recommande un rapport d’information présenté mercredi par le député UMP Olivier Carré.
“La vente des HLM pourrait représenter 1% (par an) du parc de logements sociaux pour atteindre les ratios des autres pays européens”, souligne Oliver Carré.
L’objectif de 40.000 ventes de HLM par an en 2010, fixé par l’Etat et l’USH (Union sociale pour l’habitat) en 2007, ne devrait pas être respecté car il faudrait “multiplier l’effort par sept”, reconnaît l’auteur du rapport.
Depuis 1998, les ventes annuelles de logements HLM oscillent entre 3.800 et 4.900 (en 2007). En 2008 ce chiffre pourrait avoir atteint 6.000 logements, estime le rapport.
Sur un parc social global estimé à environ 4,2 millions de logements, les ventes représentent seulement 0,1% du total, alors que ce pourcentage est de l’ordre de 1,2% aux Pays-Bas et de 1,8% au Royaume-Uni.
Mais, reconnaît Olivier Carré, parmi les freins à l’”amputation de ce parc”, figure “l’insuffisance persistante du parc locatif social” puisqu’on évalue “à environ 1,2 million l’effectif des demandeurs soit un besoin de 26% de logements sociaux en plus du parc actuel”.
“Le défi à relever est donc de vendre des appartements à des ménages qui seront à la fois solvables et intéressés par cette opération”, écrit-il.
Parmi les propositions pour faciliter ces ventes, l’auteur du rapport suggère que le montant des loyers acquittés par les locataires “entre la date de signature du contrat de bail et celle de l’acquisition représenterait un capital dont une fraction serait à terme disponible pour financer les travaux consécutifs à l’acquisition”. « AFP-12-02-2009 ».
Tags: accession sociale, vente HLM
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le 5 février 2009
Trois-en-un, puisqu’en sus des observations des juridictions financières, le RPA comporte l’analyse des suites des observations antérieures de la Cour et le rapport d’activité de la Cour de discipline budgétaire et financière en troisième tome. A la carte, un menu copieux : la situation des finances publiques dans la crise ainsi que les efforts structurels conduits par l’Etat pour se réformer et se moderniser, “avec plus ou moins de succès”, souligne Philippe Séguin, Premier président. Décryptage.
Sous les feux de la rampe notamment, le service public de chauffage urbain de la ville de Paris,l’Agence de financement des infrastructures de transport de France (AFITF), le Plan Campus (voir nos articles sur ces points), ainsi que le 1% logement.
1% logement
La gestion du 1% logement, financé par les employeurs pour loger leurs salariés et géré paritairement par patronat et syndicats, est à nouveau vivement critiquée par la Cour des comptes, qui relève que les dysfonctionnements constatés il y a trois ans sont toujours d’actualité. Dans le rapport public de 2006, la Cour des comptes mettait en évidence les défauts du système : “coût élevé d’une gestion dispersée entre des collecteurs trop nombreux, risque de confusion de missions et de conflits d’intérêt tenant à la composition des instances dirigeantes, contrôles lacunaires…”
Or, dans le RPA, la Cour des comptes a “constaté que la plupart des dysfonctionnements (…) avaient perduré”.
Toutefois les sages de la rue Cambon reconnaissent que la loi sur le logement de Christine Boutin instituant une réforme de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), nom officiel du 1%, “contribuera sans doute à une meilleure efficacité du système”.
Cette loi va obliger le 1% logement à verser à l’Etat 850 millions supplémentaires par an, de 2009 à 2011, pour pouvoir financer l’Agence nationale de rénovation urbaine, l’Agence nationale de l’habitat et la politique de rénovation des quartiers anciens dégradés.
De plus, la Foncière Logement, une association du 1% chargée de favoriser la mixité sociale, mise en cause par la Cour des comptes pour la “confusion des responsabilités”, va se doter d’un nouveau “modèle économique”, a annoncé le 26 janvier Jérôme Bédier, président de l’Union d’économie sociale pour le logement (UESL) qui chapeaute le 1% logement.
L’UESL entend également diviser par quatre le nombre d’organismes collecteurs pour le réduire à une trentaine contre 111 actuellement et 203 il y a six ans.
Le président de l’UESL avait d’autre part affirmé que l’association Entreprise et Logement était “en voie de dissolution”. Cette association définissait, pour le compte du Medef, l’orientation des ESH (Entreprise sociales du Logement, ex-sociétés anonymes HLM), liées au 1% Logement.
La crise ouverte au sein du Medef, après un audit sur la gouvernance du 1% Logement, avait conduit Daniel Dewavrin à remettre sa démission de président de l’UESL en juillet dernier et au licenciement de Jacques Creyssel, directeur général du Medef, et d’Etienne Guéna, le responsable du logement social.
Le 1% logement, qui gère 4 milliards d’euros par an (collecte auprès des entreprises et retour des prêts aux salariés), est une participation obligatoire des entreprises de plus de 20 salariés pour financer la construction de logements sociaux et l’accession à la propriété.
Créé en 1953, il ne représente plus en fait que 0,45% de la masse salariale de ces entreprises. AFP - Le Moniteur – Les Echos – 05 février 2009.
Tags: 1% logement, Cour des comptes
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le 5 février 2009
L’Union sociale pour l’habitat (USH) « conteste avec force » la conclusion de l’étude du cabinet Precepta portant sur le logement social, selon laquelle le niveau de résultat net des « principaux acteurs du secteur » serait généralement supérieur à 15% pour l’année 2007.
L’Union précise que l’indicateur du résultat net qui a été largement médiatisé depuis la publication de l’étude n’est pas pertinent pour apprécier le résultat d’un organisme Hlm donné, gonflé « artificiellement » par la présence dans ce ratio d’éléments exceptionnels, tels que les ventes, les subventions de la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social) ou certaines aides pour la rénovation urbaine, qui ne relèvent pas de l’exploitation. La profession et les pouvoirs publics (notamment les corps de contrôle de l’Etat) utilisent couramment un autre indicateur : « l’autofinancement », qui n’intègre pas les éléments exceptionnels. En 2007, l’autofinancement de l’ensemble des organismes Hlm, « qui est le vrai résultat d’exploitation », insiste l’USH, aura été d’environ 11%.
En tête du classement… un organisme en redressement !
« La seule prise en compte du résultat net aboutit ainsi une vision tronquée et fausse de l’état de santé du secteur, produisant de plus des aberrations complètes : l’organisme Hlm en tête du classement réalisé par Precepta à partir du taux de résultat net est précisément un organisme en redressement qui a fait l’objet à cette fin d’un apport de fonds exceptionnel ! », explique l’USH.
« Evoquer, comme le font les auteurs de l’étude Precepta, l’« extrême rentabilité » du secteur de l’habitat social, constitue non seulement un abus de langage puisqu’il n’y a en Hlm ni capitaux ni actionnaires à rémunérer, mais aussi une incompréhension profonde des missions et du fonctionnement des organismes Hlm », conclut l’Union, ne manquant pas de rappeler que les organismes Hlm consacrent leur résultat au financement des investissements en faveur de la construction neuve et de la réhabilitation, en réponse à une demande sociale toujours plus forte de nouveaux logements économiquement abordables.
Tags: autofinancement, logement social, organismes HLM
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le 2 février 2009
Dans le monde de l’immobilier, sévèrement touché par la crise, subsiste un “îlot de prospérité” : le logement social. Cette remarque iconoclaste figure dans une étude diffusée, jeudi 29 janvier, par le cabinet Precepta, une filiale du groupe Xerfi spécialisée dans “les analyses stratégiques”. “”Faire du social” est extrêmement rentable”, écrivent les auteurs de la recherche, qui ont passé en revue les comptes d’une cinquantaine d’organismes HLM et de sociétés d’économie mixte.
Selon Precepta, le niveau de résultat net “des principaux acteurs du secteur”, pour 2007, est généralement supérieur à 15 %. Ce sont souvent les plus gros bailleurs qui affichent les meilleurs scores. De fait, pour la Société nationale immobilière (SNI), propriétaire de 263 000 logements libres et sociaux, le ratio s’élève à 23,4 %. Chez Immobilière 3F (près de 148 000 logements), la performance, quoique moins élevée, reste tout à fait honorable : 16,6 %. L’office municipal Paris Habitat (115 000 logements) est, lui aussi, crédité d’une performance flatteuse : 26,6 %.
“CONTEXTE FAVORABLE”
Cette situation s’explique par “un contexte de marché très favorable” qui tient à l’importance de la demande : 1,3 million de ménages attendent un logement social. Les bailleurs bénéficient “de rentes de situation immuables”, aux yeux de Precepta.
“Ces chiffres doivent être maniés avec précaution”, pondère néanmoins Thomas Roux, qui a dirigé la recherche : les organismes HLM dégagent des marges importantes, mais ils sont endettés, puisqu’ils empruntent sur plusieurs décennies des sommes colossales pour financer leurs programmes. Chez Paris Habitat, cette dette s’élève à deux milliards d’euros, tandis que le résultat devrait osciller entre 30 et 40 millions en 2008, d’après François Adam, directeur général adjoint de l’office.
L’enquête de Precepta inspire de vives réserves à plusieurs figures du monde HLM. Ainsi, le président de France Habitation, Michel Ceyrac, conteste la pertinence de certains calculs : le taux de résultat net attribué à sa société (34,1 %) n’est pas “significatif” car il incorpore des “éléments exceptionnels” (subventions, etc.). La performance de Paris Habitat est, elle aussi, artificiellement gonflée par un apport de fonds publics “non récurrent”.
“C’est vrai que nous avons une bonne capacité d’autofinancement, mais elle est indispensable pour construire, pour réhabiliter et pour lancer des opérations de renouvellement urbain,enchaîne Yves Laffoucrière, le directeur général d’Immobilière 3F. Je m’inscris en faux par rapport à l’appréciation suivant laquelle nous déborderions de richesses.” François Adam, lui, trouve que les conclusions de Precepta sont “un peu générales”, pour un secteur où coexistent des organismes en grande difficulté et d’autres qui sont prospères.
Mais le président du directoire de la SNI, André Yché, souligne, lui, qu’un bailleur peut se révéler très rentable dès l’instant… où il n’investit plus et où il se contente de gérer un patrimoine amorti. Le Monde – 31 janvier 2009.
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