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Futur Projet de Loi Logement et Projet de Loi des finances publiques 2018-2022 : le logement social en péril !

 

Une loi sur le logement ou un coup de rabot budgétaire ?


Ainsi donc, avec 42 milliards d’euros dépensés chaque année, le coût de la politique du logement serait « soudainement » devenu insupportable pour le budget de l’Etat. « Soudainement » car le Gouvernement avait d’abord indiqué qu’il n’y aurait pas de nouvelle loi sur le logement pendant le quinquennat au motif qu’il fallait d’abord mettre en oeuvre les lois votées dans le domaine depuis 2012. Cela a été dit pendant la campagne, cela a été répété lors de l’entrée en fonction des ministres.


La mise en avant du sujet aujourd’hui trouve d’abord et avant tout son origine dans une préoccupation budgétaire, et non pas politique au sens large – et noble – du terme. L’objectif est d’abord et avant tout de baisser le montant des aides accordées par l’Etat via l’APL, l’ALS, l’AFL, et donc de réaliser des économies. Il s’agit donc d’économies réalisées sur des ménages modestes. Encore convient-il de ne pas tomber dans le « budgétarisme » aveugle et les argumentaires trompeurs.

 

« Bercy ne veut pas baisser les loyers. Ce sont des économies sur les locataires Hlm qui sont recherchées @UnionHlm »

 

42 milliards d’euros dépensés chaque année pour la politique du logement : de quoi parle-t-on vraiment ?


Il faut clarifier un certain nombre de points lorsque l’on parle de ce chiffre de 42 milliards d’euros.


En premier lieu, il est inexact de dire que l’Etat dépense chaque année 42 milliards d’euros pour le logement. Bien d’autres acteurs y contribuent (collectivités locales, Action logement, organismes Hlm, fonds européens…).


Sur les 42 milliards d’euros d’aides mis en avant, seule la moitié, c’est-à-dire les aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF) constituent réellement des décaissements financiers de l’année au titre d’une politique d’accès au logement. Le reste - les aides à la production de logement - est suspendu à des modalités ou des hypothèses de calcul ou règles d’affectation qui rendent plus ardue leur compréhension. Par extension, toute comparaison européenne se heurte à des limites méthodologiques concernant, par exemple, le périmètre observé, ou encore l’existence d’aides sociales non comptabilisées dans les budgets des autres pays européens.

 

« L’Europe nous envie notre modèle de logement social. Il a résisté à la crise de 2008 ! Le fragiliser est une erreur manifeste @UnionHlm »

 

Par ailleurs, on aurait tort de considérer que ces 42 milliards d’euros (gardons cette référence) reviennent au logement social. Les aides personnelles au logement (21 milliards) sont généralistes. Les aides à la production de logement vont d’abord aux ménages propriétaires occupants ou bailleurs (10.6 milliards), puis au parc social (8.9 milliards)


Le parc privé est donc au moins autant consommateur de fonds publics que le parc social, alors même que les contreparties au titre de l’intérêt général – notamment pour ce qui concerne les dispositifs de défiscalisation – sont plus que sujettes à caution. Nous faisons, nous, le choix de nous alarmer du coût toujours croissant des dispositifs d’aide à l’investissement locatif privé (Méhaignerie, Périssol, Besson, Duflot-Pinel, Scellier) qui ont atteint 1,7 milliard d’euros en 2016 pour un bénéfice social qui reste à évaluer. Ces aides fiscales ont été captées par les promoteurs, et n’ont pas servi à faire baisser les loyers ou les prix de vente. A quand un audit de la Cour des Comptes sur le sujet ?


Enfin il convient quand même de rappeler – et les organismes Hlm y ont pris une large part – que cet investissement du pays dans la politique du logement a permis une amélioration des conditions de vie de la population (en superficie et en qualité des logements).

 

La politique du logement est-elle vraiment inefficace ?


Non seulement la politique du logement coûterait cher, mais qui plus est, elle serait, en outre, « inefficace ». Là encore, il conviendrait de préciser les choses de manière plus sérieuse.


En premier lieu, s’agit-il d’une appréciation globale, portée sur l’ensemble de la politique du logement, ou de tel ou tel aspect de cette politique ? La politique du logement est perfectible, mais elle n’est pas inefficace. Si un devoir d’inventaire est sans doute nécessaire, il convient de dissocier, par exemple, ce qui relève de dispositifs sociaux de ce qui a trait aux politiques de soutien à la filière du bâtiment.


Par ailleurs, dans ses grandes lignes et depuis la réforme de 1977, cette politique repose, peu ou prou, sur les mêmes fondamentaux. Dire qu’elle est « inefficace » revient à dire que l’exécutif, comme le législateur, s’est égaré depuis quarante ans.


Surtout, l’appréciation portée sur l’efficacité d’une politique publique présuppose une définition des critères fondant cette appréciation, et ensuite leur instruction. Force est de constater que l’argumentaire critique développé aujourd’hui est un peu court, et semble poser comme postulat de base, non discutable, le caractère « notoirement » inefficace de cette politique.


Il n’est pas question pour le Mouvement Hlm de contester les chiffres du mal-logement, qui illustrent souvent le procès de la politique publique concernée. Mais où en serait-on si, depuis 1973 (premier choc pétrolier), les organismes Hlm n’avaient pas construits plus de 2,5 millions de logements ? En 1973, le taux de chômage en France était de moins de 5%. Aujourd’hui il a doublé et le parc Hlm accueille un ménage sur deux en dessous de seuil de pauvreté (846€ par unité de consommation et par mois).
 

Sans doute peut-on faire l’hypothèse que le mal-logement serait bien plus important en France si les organismes Hlm ne jouaient pas le rôle d’amortisseur social qu’ils tiennent en application de la politique publique dont ils ont la charge. Quelle serait la situation des ménages modestes sans APL ? Peut-on croire sérieusement que « le marché » aurait proposé des logements de même qualité pour des loyers plus bas ?


Et si l’on veut juger de l’efficacité globale des aides au secteur, on relèvera que le « taux d’effort moyen » est moins élevé en France pour l’ensemble des ménages qu’en Allemagne. Pour une qualité des logements similaire. Et surtout que la proportion de ménages souffrant d’un taux d’effort trop élevé est bien moindre en France qu’en Allemagne. Parmi les facteurs explicatifs, on trouve la proportion de locataires dans le parc social, bénéficiant de loyers réduits : 17,8% en France, contre 6,7% en Allemagne, ou encore la proportion de ménages bénéficiant d’aides au logement (logés dans le parc social comme dans le parc privé) : 22% en France contre 2% en Allemagne1

 

« 11 millions de locataires en Hlm. Loyers maîtrisés. #OuiAuLogementSocial @UnionHlm »

 

La question du coût des aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF)


On peut s’alarmer du coût toujours croissant des aides personnelles au logement2 (21 milliards d’euros, dont 8,5 pour le parc privé et 8,2 pour le parc social). Mais encore faut-il identifier avec honnêteté les causes de cette évolution. Elles sont simples et malheureusement trop connues : chômage, précarisation, baisse des revenus. Les bénéficiaires, actuels et futurs, doivent-ils être tenus responsables de cette évolution et doivent-ils être sanctionnés au motif qu’ils « consomment » trop d’argent public ?


Par ailleurs, si la question est de savoir comment augmenter le pouvoir d’achat des ménages les plus modestes, comme le laisse entendre le Gouvernement, il paraît assez incongru de considérer que c’est en baissant les APL que l’on parviendra à cet objectif. L’APL est un élément de sécurisation financière des ménages dans un monde du travail qui va en se précarisant.

 

Le logement social préserve le pouvoir d’achat des ménages modestes : le montant net mensuel moyen du loyer est de 390€.
Par comparaison, pour le parc privé, le montant moyen d’un loyer est de 570€.
Les loyers HLM sont plafonnés par la loi. L’APL n’a aucun effet inflationniste sur eux.

« La dégradation de l'APL Hlm par rapport à celle du privé porterait en elle la résidualisation du parc Hlm ? Inacceptable. @UnionHlm »

 

Pour le prendre avec humour :  « Osons causer - Baisse des APL de 60 euros : Macron détruit le logement social »  : VIDEO

 

Les loyers occupent une place centrale dans l’économie générale du logement social


Les loyers que payent les locataires Hlm ont une fonction essentielle dans le système de financement du logement social en France. Pour une grande part, ils servent à rembourser les prêts à très long terme accordés par la Caisse des Dépôts grâce au Livret A, et ces prêts permettent la construction de logements qui seront ensuite loués à des prix inférieurs à ceux du marché privé, ouvrant l’accès au logement à des ménages aux revenus modestes. Chaque année, les organismes Hlm attribuent 450.000 logements. La moitié de ces attributions se font à des ménages dont les revenus se situent au-dessous du seuil de pauvreté. C’est cette mécanique financière qui permet de loger les ménages les plus modestes.


En huit ans, la dette des organismes Hlm a augmenté de 50%, et atteint aujourd’hui 140 milliards d’euros. L’accumulation de projets à venir reposant sur l’endettement (production neuve, NPNRU, rachats de patrimoine…) va l’accentuer encore ce qui rend impérative la conservation du niveau de recettes au risque de fragiliser le point fort du secteur : sa bonne santé financière qui lui permet un accès à des financements peu onéreux.


Baisser unilatéralement les loyers Hlm, reviendrait donc à déséquilibrer le système, et mettrait en cause, à terme, sa viabilité d’ensemble. Ce serait une mesure irresponsable. Il faut bien comprendre que lorsque l’on demande aux organismes Hlm de baisser leurs loyers d’un milliard d’euros, on les prive, en fait, sur trente ans (qui est la durée de vie moyenne restante du parc actuel), de trente milliards de fonds propres, et donc de leur capacité d’investissement. Pourquoi ? Parce que l’impact d’une baisse des loyers n’est pas limité à un an : il doit être mesuré sur la durée.


Réduire les capacités d’investissement du secteur du logement social serait une erreur à l’heure où l’on cherche à se donner les conditions d’un choc d’offre et donc d’une accélération de la production de logements pour répondre à la pénurie de logements dans certaines zones.
Baisser les loyers Hlm pour « compenser » des baisses d’APL n’apportera aucun pouvoir d’achat supplémentaire aux locataires Hlm.

 

Baisse des ressources des organismes= moins de travaux d’entretien pour les locataires.

Le calcul est simple : s’il veut payer ses charges (impôts, salaires…), rembourser ses emprunts (encours de 140 milliards), le secteur du Logement social devra réduire son autofinancement :


2,2 milliards – 1,7 milliards = 500 millions d’euros d’autofinancement pour l’ensemble du secteur.
-75% d’autofinancement c’est -75% d’activités
4 fois moins de rénovation
4 fois moins de production

 

« Logement: baisse #APL de 50 à 60€ = risque de chute de la production #Hlm + augmentation taux d'effort locataires »

 

Le logement social est un pilier social et économique de notre société


Dans un contexte de précarisation accrue, le logement social – les organismes Hlm – sont un des trop rares filets de sécurité encore existants. Ils sont souvent les seuls acteurs présents sur beaucoup de territoires, qu’il s’agisse de zones en décroissance ou de quartiers en grande difficulté. Les organismes Hlm ont ceci de particulier qu’ils accompagnent les ménages les plus fragiles dans leurs difficultés quotidiennes.


Mais les organismes Hlm sont aussi – et c’est trop peu souvent évoqué – des acteurs économiques, qui jouent un rôle d’employeur, de donneur d’ordres sur l’ensemble des territoires. Les organismes Hlm investissent ainsi actuellement environ 20 milliards d’euros dans des activités non délocalisables et pourvoyeuses d’emplois, et avec une capacité contra-cyclique que peu de secteurs économiques peuvent offrir. Le Mouvement Hlm, c’est aussi une contribution directe, via les organismes, à l’accès à l’emploi, particulièrement dans les quartiers : emplois d’avenir, clauses d’insertion, chantiers d’insertion…


Cette capacité d’investissement se double d’une capacité d’innovation que l’on constate aujourd’hui dans des domaines aussi divers que la gestion de la demande d’un logement social ou les processus de construction.

 

« Les Hlm, c'est 300 000 emplois directs et indirects, + 100 000 logements par an. #OuiAuLogementSocial @UnionHlm »

 

Les Hlm auraient plusieurs milliards d'euros en caisse

Au lieu de se féliciter de cette bonne gestion prudente, on la conteste ! Vaudrait-il mieux des caisses vides ?

Avant de juger la trésorerie Hlm « démesurée », il convient d’en faire une bonne mesure : La trésorerie des organismes englobe :

  • Les dépôts des locataires qui sont intangibles,
  • Des provisions pour travaux déjà planifiés et qu’il faudra bien payer,
  • Une fraction très variable dans le temps au gré de la perception des loyers et du décaissement des annuités de dette,
  • Et enfin une forme de réserve constituée au moment où le taux des emprunts est faible pour faire face au moment où ce taux sera plus élevé. Les organismes évitent de faire supporter aux locataires le risque de remontée brutale des taux d’intérêt. N’oublions pas que les organismes sont à la tête d’une dette de près de 140 milliards d’euros garantie par les collectivités locales et qu’ils ne peuvent se permettre le moindre défaut.

Des « marges » dégagées tous les ans ? C’est vrai : des marges entièrement réinvesties dans des activités non délocalisables et utiles pour les habitants et les territoires.

 

L’autofinancement des organismes Hlm est de 2,2 milliards d’euros. Il est intégralement réinvesti dans la production et la rénovation du parc. Le secteur investit tout son autofinancement dans la production et la rénovation.
En construction et réhabilitation, il permet 16,8 milliards d’euros de travaux, rapportant 800 millions d’euros de TVA et mobilisant l’équivalent de 170 000 emplois directs dans le secteur du bâtiment et 120 000 emplois indirects dans la filière.

« Trésorerie des organismes Hlm ? La vérité : 2 mois et demi d'activité... un ratio très bas en réalité @UnionHlm »

 

Pour aller plus loin :

 

Les locataires Hlm verront-ils leurs loyers baisser dans les prochains mois ?


Il ne faut pas perdre de vue que le sujet, pour le gouvernement, n'est pas la baisse des loyers, mais la baisse des aides au logement dans le parc social. Pour les locataires, la dégradation de la situation financière des organismes se traduirait à très court terme par une baisse de la qualité de l’entretien et de la rénovation. L'idée d'une baisse de loyer est en fait un artifice de langage dont l'objectif est de rendre la réforme populaire. La ficelle est un peu grosse. La charge des locataires n’évoluera pas.

 

 

Pourquoi ne pas toucher aux aides au logement versées dans le parc privé ?

Dans les 42 milliards d’aides au logement, les montants les plus évolutifs sont les aides à l’investissement dans le parc privé, qui sont passées en quelques années de 200 millions d’euros à 1,7 milliard d’euros, alors qu’elles ont pu déstabiliser certains marchés locaux qui n’avaient pas besoin de production supplémentaire de logement et surtout dont la contrepartie sociale, sous forme de niveau de loyer et de conditions de revenus des locataires, est mince voire inexistante et à tout le moins peu contrôlée.

Nous voyons par ailleurs s'organiser une campagne qui vise à laisser croire que les loyers ont déjà baissé dans le parc privé. Cette baisse a précédé les déclarations du gouvernement, elle ne peut, par définition, leur être imputée !

L'outil mis en avant - l'observatoire Clameur – ne s’intéresse pas aux loyers en place mais aux seuls loyers à la relocation ou à la première location. Il ne s’intéresse qu’à quelques territoires. Pas d’effet de masse général donc. Les auteurs soulignent que cette baisse résulte surtout de la baisse des travaux d’entretien et de rénovation… Logement moins cher mais logement moins bien et à terme logement en dégradation… Est-ce l’orientation que l’on veut donner au parc immobilier en France ?

 

La vérité, c'est que le Gouvernement, en écartant d'emblée une extension du contrôle raisonné des loyers, comme cela existe aujourd'hui à Paris ou à Lille, n'a plus aucune prise sur le secteur privé, et concentre les efforts sur les locataires économiquement les plus fragiles. C'est un choix politique.

 

Le Mouvement Hlm est-il isolé ?

Non.  Les collectivités locales, les promoteurs immobiliers, les associations de locataires, les associations d’insertion, les Fédérations du bâtiment, les syndicats ont unanimement fait part de leur opposition à ces mesures.

 

L'AMF, l'ADCF, l'ADF, l'APVF, France Urbaine, Ville et Banlieue, Vive l'APL (+ 60 associations), la FFB, Nexity ... toutes apportent leur soutien au mouvement HLM contraint, dans le projet de loi de finances pour 2018, de baisser les loyers des locataires HLM APLisés. Leurs craintes : les "faillites" d'organismes HLM sur leurs territoires, l'arrêt des constructions et réhabilitations dans le parc social, l'impossibilité de lancer le programme Anru 2, le risque pesant sur les garanties d'emprunt que leurs collectivités ont signées...

 

« L'intérêt général commande de permettre aux #Hlm d'assurer leur mission : construire, rénover, développer les services aux habitants @UnionHlm »

 

1 « France-Allemagne : le logement ». Ces données et analyses sont extraites d’« Economie immobilière », blog de Didier Cornuel, professeur d’économie immobilière à l’Université de Lille I – post daté du 25 octobre 2014.
2 D’après le Compte du logement, les aides personnelles au logement (d’un montant de 21 milliards d’euros) se répartissent comme suit : 8,5 milliards d’euros pour le secteur libre, 8,2 milliards pour le secteur social, 0,9 pour les propriétaires occupants et 3,4 pour les locaux d’hébergement.

 


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